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新築の不動産登記はいつ行う？
新築住宅の購入は、多くの方にとって人生の中でも大きなイベントです。物件探しや住宅ローン、引き渡し準備などで忙しい中、「登記が必要と聞いたけれどよく分からない」「費用がどのくらいかかるのか不安」と感じる方も多いのではないでしょうか。
新築住宅を購入した場合、いくつかの不動産登記を行う必要があります。登記を行うことで、はじめて法律上も所有者として認められ、安心して住み続けることができます。
この記事では、新築購入後に必要となる不動産登記について、初めての方でも読み進めやすいよう、流れや費用の目安を分かりやすくご紹介します。
目次
1. 不動産登記とは？
マイホームという大きな買い物をしたとき、「この家が本当に自分のものだと、どうやって証明するの？」と疑問に思う方もいるかもしれません。購入した家を第三者に勝手に使われたり、権利を主張されたりしないために、所有者として登録する仕組みがあります。
この登録のことを「不動産登記」といいます。不動産登記では、土地や建物がどこにあり、どのような形・大きさなのかといった情報に加えて、誰がその不動産を所有しているのかといった権利の内容まで記録されています。
不動産登記は、大きく分けて「表題部」と「権利部」の2つで構成されています。表題部には、土地や建物の所在地や面積、構造などの建物そのものの情報が記載され、権利部には、これまでの所有者や現在の所有者など、権利に関する情報が記載されます。
新築住宅の場合は、まだ登記簿に建物の情報がない状態からスタートします。そのため、まずは「建物が完成した」という事実を登記し、その後で「誰がこの建物の所有者なのか」を登録していく必要があります。
1.1 新築で不動産登記が重要な理由
中古住宅の場合、すでに建物の登記情報が存在しているケースがほとんどですが、新築住宅はゼロから情報を登録していく必要があります。そのため、登記をしなければ建物としての情報が公的に記録されていない状態になってしまいます。
また、新築購入では住宅ローンを利用する方が多く、金融機関は「登記によって権利関係が明確になっていること」を融資の前提条件としています。登記が適切に行われていないと、ローン実行が遅れたり、最悪の場合は融資を受けられない可能性もあります。
さらに、新築時に行う登記は、将来の売却や相続の際の“土台”にもなります。ここで内容に誤りがあると、後々の修正に手間や費用がかかることもあるため、購入直後のタイミングで正確に登記しておくことが非常に重要です。
新築時に必要となる主な登記は次の2つです。
- 建物表題登記
- 所有権保存登記
この2つの登記を行うことで、はじめて新築住宅は「自分の家」として法的に認められます。
1.2 新築購入時に行う主な登記
表題登記
表題登記とは、登記されていない土地や建物の表題部を新たに作成する登記です。新築を購入した際には建物の表題登記を行う必要があります。建物の場合には、所在地、家屋番号、建物の種類、構造などが記載されます。
※登記簿上の「所在地」とは「地番」をさします。住所を表す「住居表示」とは異なるので注意が必要です。「地番」と「住居表示」の違いについてはこちらのコラムでご紹介しておりますので、気になる方はそちらをご覧ください。
増築や改築の際にも表題登記が必要となります。
土地の場合、既に所有者がいて登記済みのケースが多いですが、海や河川の埋め立てや国有地の払下げをうけたなどの際には「はじめてその土地の所有者」になるため、土地の表題登記を行います。
法律上の義務となっている建物表題登記は、申請期限が決まっており、申請期限が過ぎてしまうと10万円以下の過料という罰則を受けることもあるので十分注意してください。
所有権保存登記
新築のマイホームを購入した際、そのマイホームが自分のものだと証明するための登記が所有権保存登記です。所有権保存登記とは、まだ誰も所有していない不動産を初めての所有権の登記をすることをいいます。
1.3 ケースによって必要な登記
所有権移転登記
既に所有権の登記がある不動産について、所有権が移転された場合に行う登記です。中古住宅を購入する場合に行われる他、土地を購入した場合にも行われます。
例えば、建売住宅の建物部分については、誰も所有していない不動産を新しく登記するため「所有権保存登記」になり、土地部分については不動産会社が保有する土地を購入することになるため、「所有権移転登記」となります。
抵当権設定登記
新築でマイホームを購入する場合、多くの方が住宅ローンを組んで購入すると思います。
抵当権設定登記とは、借入先の金融機関等が担保権を設定するために行われる登記のことをいいます。
住宅ローンを組んで不動産を購入する際に、万が一貸したお金を回収できなかった場合、金融機関は不動産を差し押さえて競売にかけて、その代金を回収することができます。
住宅ローンを完済した場合には、金融機関に対して抵当権抹消登記を行うことができます。
2. 不動産登記をしないとどうなる？
「登記はあとからでもいいのでは？」と考える方もいますが、新築住宅において登記をしないままにしておくと、さまざまなリスクがあります。
2.1 表題登記をしない場合
建物表題登記は義務であるため、正当な理由なく期限を過ぎると10万円以下の過料が科される可能性があります。また、次の手続きに進めなくなる点も大きな問題です。
2.2 所有権保存登記をしない場合
保存登記を行っていないと、次のような不都合が生じます。
- 住宅ローンの融資を受けられない、または完済できない
- 将来、売却や相続をする際に手続きが複雑になる
- 第三者に対して「自分の不動産である」と主張できない
せっかく購入した新築住宅を安心して所有するためにも、登記は早めに行うことが大切です。
2.3 新築登記のタイミング
新築購入では、「登記はいつから準備すればいいのか」「引き渡し後でも間に合うのか」とタイミングに迷う方が多くいらっしゃいます。
まず、建物表題登記は建物完成後1か月以内と期限が定められています。そのため、引き渡し前後にはすでに土地家屋調査士による手続きが進んでいるのが一般的です。
一方、所有権保存登記や抵当権設定登記は、住宅ローンの実行と同時に行われるケースがほとんどです。ローン契約のスケジュールに合わせて、司法書士が手続きを進めます。
「住み始めてからでいい」と考えて後回しにすると、期限超過やローン手続きの遅れにつながることもあります。新築購入では、登記は引き渡し前後から始まっているものと理解しておくと安心です。
不安な場合は、不動産会社に早めに相談し、全体の流れを確認しておくことをおすすめします。
3. 新築住宅における不動産登記の流れ
新築購入後の登記は、一般的に次のような流れで進みます。
- 土地家屋調査士・司法書士に依頼する
- 登記に必要な書類を準備する
- 法務局による資料調査
- 建築現場調査
- 法務局登記申請
- 登記官による調査
- 登録完了証の受領
- 登録完了証と建築確認済証の引渡し
4. 登記に必要な書類について
新築住宅の登記では、主に次のような書類が必要になります。
- 建築確認通知書
- 完了検査済証
- 工事完了引渡証明書
- 建物図面・各階平面図
- 住民票
- 印鑑証明書（所有権保存登記時）
これらの書類は、建築会社や不動産会社が用意してくれるものも多く、すべてを自分で集めるケースはあまりありません。ただし、不備があると登記が遅れてしまうため、早めの確認が大切です。
5. 不動産登記にかかる費用の目安
費用は「税金」と「専門家への報酬」に分かれます。税金は全国共通ですが、報酬額は依頼先によって異なります。新築住宅の不動産登記にかかる費用は、おおよそ20万〜40万円前後が一般的です。
5.1 登録免許税
不動産登記を行う際には税金がかかります。その税金のことを登録免許税といいます。
登録免許税は登記によって金額の算出の仕方が変わります。
・建物表題登記・・・なし
・所有権保存登記・・・固定資産税評価額 × 0.4%（0.15％）
・所有権移転登記（土地）・・・固定資産税評価額 × 2.0%（1.5％）
・所有権移転登記（建物）・・・固定資産税評価額 × 2.0%（0.3％）
・抵当権設定登記・・・借入額 × 0.4%（0.1％）
※（）内は軽減税率
登録免許税は、合計すると高額な費用となりますが、登記の申請書に住宅用家屋の所在地の市区町村長の 証明書（住宅用家屋の床面積が50㎡以上であること等の一定の要件を満たす旨の証明）を添付の上、その 住宅用家屋の新築又は取得後１年以内に登記をおこなうことで登録免許税の税率について、軽減措置を受けることができます。
また、認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合はさらに税率が軽減されます。
・所有権保存登記・・・固定資産税評価額× 0.1％
なお、土地の売買による所有権の移転登記等の税率の軽減は、令和8年3月31日までです。
所有権保存登記や所有権移転登記、抵当権の設定の登記に関しての税率の軽減は、令和6年度の税制改正によって、令和6年3月31日から令和9年3月31日まで3年延長されました。
5.2 専門家への報酬
- 土地家屋調査士（建物表題登記）
- 司法書士（所有権保存登記・抵当権設定登記）
建物の規模や土地の状況、住宅ローンの内容によって金額は変わるため、事前に見積もりを取っておくと安心です。
よくある質問（FAQ）
Q1. 不動産登記は自分で行うことはできますか？
不可能ではありませんが、専門知識や正確な書類作成が必要なため、実際には専門家へ依頼する方がほとんどです。
Q2. 建物表題登記と所有権保存登記は同時にできますか？
表題登記が完了していないと、保存登記は申請できません。順番に進める必要があります。
Q3. 登記費用は住宅ローンに含められますか？
金融機関によって異なりますが、諸費用としてローンに組み込める場合もあります。
Q4. 登記の期限を過ぎてしまった場合はどうなりますか？
過料の対象になる可能性があります。気づいた時点で早めに手続きを進めましょう。
Q5. 登記はいつ頃から準備すればいいですか？
建物完成が近づいた段階で、不動産会社や専門家に相談しておくとスムーズです。
Q6. 土地の登記も必要ですか？
土地を新たに購入した場合は、所有権移転登記が必要になります。
まとめ
不動産登記は、購入後に必要となる大切な手続きですが、流れやタイミングをあらかじめ知っておくだけで見通しが立ち、安心して準備を進めることができます。
特に新築の場合は、建物完成から登記までのスケジュールがある程度決まっているため、早めに相談しておくことがスムーズな手続きにつながります。専門家に任せることで、期限や書類に関する不安も軽減され、新生活のスタートに集中できます。
登記について気になることや不安な点がある場合は、お気軽にご相談ください。新築購入という大きな一歩を、安心して踏み出せるようサポートいたします。
株式会社フレンドホーム
経営企画部マーケティング課
増田 絵実
埼玉県北葛飾郡杉戸町在住。 子育てをしながら不動産業界で5年以上、営業サポートとして勤務。 物件のポータルサイト掲載や販促資料の作成など、営業活動を支える業務を幅広く担当。 これまでの経験を活かし、現在は「この街に住む人にとって、住む街がより魅力的なものになるように」をテーマに、賃貸・購入・売却に関する知識や、子育て世代ならではの視点を盛り込んだ不動産コラムを執筆。
